 認購書與房屋買賣合同有何區別？ 1、訂約時間不同，預約屬前契約階段合同，所承擔的民事責任屬締約的過失責任范疇。而本約是在民事合同權利義務關系全部定型后簽訂的，雙方應承擔的義務是合同義務。 2、預約合同是諾成合同，不受要物約束，強調當事人主觀意志在合同成立中的決定作用。而本約一般則受要物約束，交付是合同履行的重要內容。 3、簽訂預約合同的目的是訂立本約，由于本約所定的義務是合同義務，直接具備履行內容。由預約到本約的簽訂，雙方當事人應當遵循誠實信用原則將預約所確定的原則貫徹到本約的合同條款中。概括而言，預約的目的在于有事實或法律上障礙，暫無法訂定主契約時，約定將來訂立一定合同：預約的目的在于簽訂本約，而預約合同屬諾成性合同而非實踐性合同，不受要物約束。
商品房認購合同是約定商品房買賣合同基本事項，以約束雙方繼續就合同訂立進行磋商談判的合同。合同載體包括認購書、訂購書、優先購買協議等文書。 認購合同與商品房買賣合同屬于預約與本約之關系，二者合同內容、合同目的、權利義務、違約形態、違約責任形式等存在較大區別，但認購書具備一定條件可以認定為買賣合同，當事人義務將產生質的變化，由雙方履行磋商義務變更為出賣人交付房屋、買受人支付價款。
1、規避受牽制條款。如果購房人自己想簽訂認購的話，則要避免認購書中的受牽制條款。 前些年的認購書中往往有這樣的條款：購房人在規定期限內未簽訂合同的，開發商所收定金不予退還。但不簽合同的原因有很多種，其中主要原因往往是在具體條款上達不成協議。這種情況不能完全將過錯就歸結于購房人。但因為該條款的存在，開發商往往以此威脅購房人。如果由于各種原因必須簽訂認購書的話，應當避免該條款的出現。建議購房人要求簽訂認購書示范文本，該文本充分保護了購房人的利益。 2、購房者不要與開發商約定預付款或認購金予以“沒收”、“不予退還”等條款，這種條款實際上針對購房者單方違約的違約金條款，開發商這里有個圈套，購房者只要沒有與開發商簽訂正式買賣合同，不論什么原因都算購房者違約，開發商就要沒收認購金，不予退還。 3、不使用模糊概念，在認購書對于價格條款的約定，不要使用“均價”，“優惠價”“折扣價”等，而要準確到單價的具體數額。 4、開發商答應為購房者保留價格或房號的，要將保留承諾寫進認購書，如此價格保留10天，此房號保留10天。此時還要注意，這種保留是開發商的單方承諾，如果開發商沒有兌現承諾應該承擔違約責任，不要把這種保留簽訂成購房者在10天之內必須購買的義務。 5、注意認購協議書中權利義務的對等性。合同中體現的基本原則就是自愿平等，換個角度說，即各方當事人應當在認購協議中規定必要的義務，雙方的義務都是圍繞合同目的的實現而確立的，任何一方的義務不能過多也不能過少。目前多數的認購書都是開發商提供格式合同，對購房者的限制較多，而開發商基本不承擔責任。為了避免一方責任傾斜，在簽訂協議時要注意加上限制開發商行為的條款。 6、在簽訂《認購協議書》時，購房者應對開發商提供的格式條款進行認真審查，適當補充完善，將定金的約定范圍加以調整，從根本上將《認購協議書》與房屋買賣合同區別開，使之獨立。這樣才能真正保護購房者的合法權益。
1、如果買方沒有按照認購書規定的時間、地點去簽約，屬買方違約，定金不予返還;賣方在認購書規定的期限內將認購房屋轉售他人而導致未能正式簽約，屬賣方違約，應雙倍返還定金。 2、如果雙方在規定的期限內，正式簽訂合同，則定金在買方履約后，可抵作樓款或收回;雙方履行正式合同過程中，一方違約的，適用“不予返還”或者“雙倍返還”。 3、如果雙方都不存在上述第一項的違約行為，僅對預售(銷售)契約及補充協議內容難以達成一致，而未能簽約的，賣方應把定金全數返還買方。 4、如果一方在正式簽約時對認購書中確認的條件，如價格、房號、面積等進行修改而導致簽約未成，視為違約，買方違約的，定金不予返還;賣方違約的，應雙倍返還定金。 5、還有一種情況，就是房屋認購書無效的情況，定金必然要返還。如在起訴前開發商還未得未取得《商品房預售許可證》，你們所簽訂的房屋認購書就是無效的。
房屋認購書屬于雙方當事人的意思表示，是必須蓋章才能生效的。
在此提醒廣大購房者！購買房屋時Z好不要簽訂房屋認購書，而直接簽訂購房合同。因為簽了認購書，交了購房定金，購房者在簽訂正式合同時便處于被動地位，有些要求會遭到開發商拒絕，使購房者有口難言。而實際上，簽訂認購書，并不是房地產交易過程當中的必經程序，屬雙方自愿行為。如果非要和開發商簽訂認購書不可，也應該在簽認購書時在認購書上寫上以下字樣：“如果雙方在簽訂正式合同時，就合同的具體條款達不成一致意見，不能簽署正式合同，賣方應無條件立即退還定金�！�
 Z后附上房屋認購協議書的范文！
雙方當事人： 出賣人(以下簡稱“甲方”)：__________ 認購人(以下簡稱“乙方”)：__________ 根據相關法律、法規規定，甲、乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上，就乙方認購甲方商品房相關事宜達成如下協議： 一、認購標的的基本情況 乙方所認購的商品房為甲方開發的位于_____市_____區_______________(以下簡稱商品房)。該商品房的建筑面積為_____平方米。以上面積均以房地局測繪中心Z終測繪面積為準。 二、認購標的的價款 該商品房按照建筑面積計價，單價為人民幣__________元/平方米，房款計人民幣__________元(大寫：_______________)。 三、認購款 乙方于本認購書簽訂之日，一次性向甲方支付認購款計人民幣______________________元(大寫：_______________)。該商鋪屬一次性付清款項，出賣人和買受人無任何爭議。且在簽訂本協議時表示甲方已收到該款項。 甲方在取得預售許可證后，應立即通知乙方。乙方在接到甲方的簽約通知次日起_____日內，到銷售現場與甲方協商商品房買賣合同的相關條款，協商一致并簽署《商品房買賣合同》。 甲方應在取得預售許可證____日內通知到乙方，因甲方取得預售許可證后未在規定時間內通知到乙方，因此產生的不利于乙方的后果均由甲方承擔。 甲、乙雙方在上述約定的期限內協商商品房買賣合同的相關條款，但雙方未達成一致意見，自約定的期限屆滿次日起超過_____日的，本認購書自行解除。甲方應當在本認購書解除次日起_____日內將已收取的認購款返還給乙方，并承擔相關法律責任及乙方的一切經濟損失。 甲乙雙方協商一致簽訂《商品房買賣合同》的，乙方已交納的認購款抵作該商品房的購房款，無須再補購房款。 四、其他約定 在簽訂正式的《商品房買賣合同》時，變更認購人的，甲方應積極配合。 買受人已一次性交清購房款，甲方不得將此房進行調換，同樣甲方不得將此房另出售給其他人，否則將作為違約處理。 五、附則 本認購書未盡事宜，經甲、乙雙方協商一致可簽訂補充協議，補充協議與本認購書具有同等法律效力。 本認購書經甲、乙雙方簽字或蓋章后生效。雙方簽訂的《商品房買賣合同》生效后本認購書自行終止。本認購書一式二份，甲、乙雙方各執一份，均具有同等法律效力; 甲方(公章)：_______________________ 乙方(公章)：____________________ 授權代表：________________________授權代表：______________________ 證件號碼：_________________________證件號碼：_______________________ 聯系電話：_________________________聯系電話：_______________________ _____年_____月_____日 ______年_____月_____日
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發表于 2020-3-24 11:31
